旗竿地の土地評価

袋地とは、敷地の路地状部分のみで公路に接する土地です。一般にはその形状から「旗竿地」と呼ばれています。

袋地は、（１） 路地状部分　（２） 建物が建てられる有効宅地部分に分けられます。

（１） 路地状部分の現実的な利用は駐車スペースであることが殆どです。建物を建てられる間口、面積がないため、駐車場としての利用が最も適切な利用方法というわけです。この路地状部分の価値は相当低いのは容易に理解されることと思います。

（２） 有効宅地部分については、建物を建てられる土地ですから価値が劣ることはないように思えますが、路地状部分を介さずには道路へ接面しないため、通常は日照・通風に劣り、価値は道路に直接面している土地と比較して劣ることとなります。

この袋地は路地状部分の延長距離が長ければ長いほど、間口が狭いほど、土地全体の価値は低くなります。路地状部分の延長距離と間口によって、建築できる用途、延床面積を制約している自治体も多くあります。

ですから、袋地の土地価格は一般に普通に道路に接面している土地と比較して、少なくとも10％～30％程度価値が低くなるのが相応と言えます。

ところが、必ずしも袋地の価値が低いとは言えないこともあるのです。
例えば「別荘地」。別荘地のような土地面積が広く、路地状部分の幅員も広い場合、道路に直接建物が面していないことから、かえってプライバシーが保持され、需要が高いということもあるのです。