適正賃料、賃料増減額、地代の鑑定評価について
当事者にとって合理的な賃料！
賃料の評価ついては、ちょっと複雑な専門概念がありますが、一般の方にできるだけ分かりやすくご説明したいと思います。
賃料の評価と一口に言っても様々なケースがあります。
一つには、オフィスや住宅などを新しく借りる場合の「新規賃料」。
相場の賃料と思ってください。初めて物件を借りるのだから、相場は重要です。例えばオフィスの賃料水準が、坪あたり￥15,000の地域ならば、今回借りる物件の賃料はその相場を大きく超えてしまったり下回ることはありません。
一つには、現在、既にオフィスや住宅を借りているが、賃料の改定などにあたって増・減額したいと考える場合の「継続賃料」の評価になります。
鑑定評価のご依頼では、こちらの継続賃料の評価をお受けする場合が多いです。
「新規賃料」との違いは、既に賃貸借契約書を締結して物件を借りているという現実にあります。
よく、テナント（賃借人）の方から質問されるのは、
「調べてみると周辺の家賃相場だと坪あたり￥10,000。現行の家賃は坪あたり￥15,000だから高すぎるのではないか？オーナーに坪あたり￥10,000にして貰いたいと思うがどうでしょう？」と聞かれる。
確かに市場に連動して賃料が変われば、賃料下落の時期は都合が良いのでしょうし経済合理性に適うようにも思えます。けど、いっきに市場賃料にまで下落させるのはちょっと難しいのです。
不動産の鑑定評価では、市場賃料（仮に￥10,000/坪）と現行賃料（仮に￥15,000）との差額があれば、その差額分を賃借人（テナント）と賃貸人（オーナー）で分かち合う。つまり痛みわけをするという考え方が公平と考えています。
この点、経済が急速に拡大して好景気なったときに、新規の市場賃料水準が仮に￥20,000/坪だとして、現行賃料が￥15,000/坪ならば、一気に￥20,000/坪まで上昇させるのはやはり合理的ではないと考えるのです。
不動産鑑定では、継続賃料の評価では「当事者にとって合理的な賃料」を評価するのです。
結果的に、継続賃料は現行賃料に引きずられるということになるのかもしれません。
継続賃料ではその増減額について争いが絶えません。継続地代も同様です。
だいたいの場合、テント（賃借人）、オーナー（賃貸人）の言っている内容は、その立場になって考えてみれば理解することができるのですが、訴訟にまでなればお互い譲ることはできませんね。
どうしたら、円満に解決することができるのでしょうか？
まずは不動産鑑定士に相談することから始めたら良いと思います。不動産の鑑定評価をすぐに依頼するよりも、物件のある地域の賃料相場を調査してもらう。その上で、現行賃料に照らして、果たして増減額が可能なのかをコンサルさせる。可能ならば相手方のテナントやオーナーに直接会って客観的な資料を基に説明をさせる。
上で書いたように、継続賃料という「性質」についてテナント側、オーナー側も理解していない場合が多く、第三者である不動産鑑定士の意見というのは、きっと役に立つものと思われます。
