別荘の評価について
横浜不動産鑑定では、箱根、伊豆方面の別荘や保養施設の鑑定評価を行います
別荘の評価のご依頼は、売買に伴う評価、とりわけ売却に伴う鑑定評価が多いのが特徴です。
売却する場合の価格の参考資料として、企業から保養施設の鑑定評価のご依頼を受けることが多いのですが、企業の保養施設については、景気が後退局面にある時は需要が殆ど期待されないような別荘地もあります。景気と需要は密接に関連しているということですね。売却を決定したならば、いかに建物が立派（過剰投資）であろうとも、簿価が高かろうが、損切りする覚悟が必要です。相続税路線価や固定資産税路線価が前面道路に付されている場合もありますが、景気後退局面においては参考になりません。
簿価や路線価に拘っていては、早期売却は難しく、保養施設を閉鎖後、長期間放置しなければならないため、建物の傷みが激しくなる結果となります。
次に、別荘地を個人が購入する場合の適正価格の査定やアドバイスに係わるご依頼があります。
特に中古別荘の建物についての検査業務が多いのですが、これは弊社の設計監理部が行っております。もし、興味のある方は『住宅購入ガイド』（こちら）をご覧下さい。
さて、別荘を購入される方に対して、簡単なアドバイスを記述しておきますので参考にして下さい。
まず、別荘購入の目的を明確にして下さい。定住するのか、避暑だけに使用するのか、週末に利用するのか。これによって、別荘選択の考え方が大きく異なります。
何を重視するのかを明確にして下さい。温泉権付で、平坦地で眺望・景観に優れる別荘地はなかなかありません。箱根や伊豆の別荘地の多くは傾斜地や丘の上に展開しています。そのため眺望は良いのですが、平坦地は少ない。平坦地で眺望が良いという別荘地は限られます。また、温泉利用権利金や管理費が高額となる別荘地もあるのでご留意下さい。
冬に行ってみる。伊豆の海岸沿いは通年温暖ですが、箱根の冬はとても寒いです。避暑のみの利用ならば良いのですが、定住、週末利用の人は是非、寒さを実感して下さい。学校の理科で標高が100ｍ高くなれば0.6℃下ると教わったような気がします。ですから、箱根町の平均気温というのではダメです。標高によって気温は変化し立地による個別性が強いのです・・・・
また、日当たりの良さについては、一般の住宅と同じ様に重要です。リビングの前に大きな木を植える人も居ますが、お日様が遮られるとともに風通しも悪くなります。
リゾートマンションについては管理費については詳細に説明を受ける。
中古のリゾートマンションは販売価格については値頃感があるような価格帯が多いのですが、管理費が月額10万円以上かかる場合も少なくありません。リゾートマンションの場合、一般のマンションと比較して管理費は高いのですが、これは温泉大浴場等の供用施設に係る経費が嵩むためです。この管理費を払うことが出来ず、泣く泣く売りに出される中古リゾートマンションは多いのです。少なくとも管理費に見合うサービスが提供されるのかどうかは事前にチェックすべきでしょうね。
将来、売りに出す可能性が少しでもあるならば、（１）都心から3時間以内のアクセス、（２）周辺に観光資源（スキー場やゴルフ場等のスポーツ施設、美術館等、海や湖、森林等の自然環境が豊か、ショッピングセンターなど）が少なくとも一つ以上あるか、（３）無名ではない別荘地を選ぶ方がベターです。なぜならば、そのような別荘地については多様な需要が期待されるからです。
最後に、最近はインターネットで別荘地の不動産情報が多く掲載されています。けれど、一般の住宅地のように相場は形成されていないと考えた方が良いと思います。なぜなら、一般に別荘地は自然の地形をそのまま残した形で開発・造成されています。同じ別荘分譲地でも平坦地もあれば傾斜地もあります。傾斜地であっても傾斜方向によって眺望が優れるならば、むしろ平坦地よりも価格が高い場合も多くあります。旗竿地のような不整形地であってもプライバシーが保てるならば、価格が高くなることはあります。
意外と自分に適した別荘地を見つけるのは難しい。地元の不動産業者さんと信頼関係を築いたほうが早いのかもしれません。いわゆる掘り出し物という物件は、インターネットに掲載する前に成約されることも多いため、インターネットの物件は残り物という感は確かにあります。
自分の別荘利用の目的、優先順位をつけた条件、価格、規模等を事前に地元不動産業者さんに提示し、より良い情報を提供してもらうことがベターでしょう。
【ご依頼にあたって、ご用意して頂く資料は下記のとおりです】
1.土地・建物の登記簿謄本（古いもので構いません。調査にあたり新たに取り直します）
2.固定資産税（直近）
3.建物があれば建物の設計図書
4.温泉が引かれているならば、権利関係及び管理費用等
5.別荘分譲地で地域の管理費が徴収されているならば、その管理費及び規約等
