売買の適正価格の鑑定評価について
「不動産を売りたい」
あなたが自分の不動産を出来る限り早く高く売りたいのと同様に、買う人は出来るだけ安く不動産を手に入れたいと思っています。
失礼ながら、あなたは自分の不動産を購入した時の価格は知っていても、今、近隣の不動産が幾ら位しているのか知らないのではありませんか？
買った時の価格に囚われていることもあるでしょう。ローン残債のこともあります。
しかし、買う人は不動産会社の営業マンにいろいろと案内されて、現在の地域の相場をあなたより知っていることが多いのです。つまり、現時点において不動産相場を知らないのは売主である、あなただけという結果になり、思うような価格では売れないのかもしれません。
中古住宅についてはマンションも含め、2012年末現在において買い手市場です。
価格だけ見れば新築マンションも含めかなり割安になっています。住宅の質（スペック）としては10数年前の方が高いとは思いますが、デフレの時代には、ただ安いというだけで魅力を感じる人も多いですし、そもそも住宅やマンションの質に関して無頓着な人も多いのです。
あなたが本気で売りたいならば、仲介会社の営業マンに地域の不動産状況について十分な説明を受け、あなたも現実を知らなければなりません。
地図上で具体的に「どの場所」で「いつ」、「幾らで」で取引されたかを複数物件について把握し、自分の住宅の立地条件などと照らし合わせた上で売買価格を決めると良いでしょう。
本当に売れる価格というものを知っているのが地元不動産会社です。
しかし、不動産会社の査定で問題なのが、売買の媒介契約を貰うために、この額では「たぶん売れない」と心の中で思っていても、あなたが提示する売値を重視しようとすることです。まずは他社に出し抜かれる前に不動産の媒介契約を貰うのが重要だと思っている不動産会社も存在するということです。高い売値をつければ売却に時間を要するのは当然です。
あなた自身の価格に関する思いはひとまず置いておいて、売れる価格について資料を作成し、理論的かつ実証的に販売価格を提示できる不動産会社を選考するべきで、販売当初から売れる価格で販売価格をきめることです。
「不動産を購入したい」
一般の人が住宅を購入する場合に、先ず、総額的に買えるか買えないかの判断があり、総額で買える金額の範囲の物件どうしで比較をして、価格を含めて気に入った物件を買うというのが普通でしょう。具体的には予算が3500万円であれば、その予算に合致する住宅を不動産会社に案内してもらい、複数の物件を比較して妥当だなと判断した物件を買っているのではありませんか？
これで問題ということはありませんが、ひとつアドバイスできるならば、
土地が幾ら、建物が幾らという観点で住宅価格の妥当性を判断することもできます。総額的には割安感があるように思える20坪前後のミニ分譲の物件でも、土地・建物価格をバラバラにし、さらにそれぞれの単価的に考えると、相場に照らして、もの凄く高いものになっていることに気づくと思います。
逆に総額が予算より少し高くて手を出すにはちょっと頑張らなくてはという広い土地の物件は単価的には非常に割安感があるという結果になることもあります。
つまり不動産の価格については、多面的にみなければ、一概に高い安いは言いきれないということです。
いずれにせよ、不動産購入で一番重要なことは、立地条件、土地の個性、建物の個性を反映した適正な価格水準で買えるかどうかということではありませんか？
